房东心态崩了！昆明100个二手小区只有8个微涨
今年2月份我们跑二手房的时候，滨江俊园138㎡的户型，挂牌房源中最便宜的一套也要260万。
最近我们收到中介的反馈，同样的户型，有两套房源，房东已经降到220万了。
9个月时间，降了40万。买家靠“等一等”赢麻了，但是房东的心态估计要绷不住了。
本期市场观察，我们以半年为一个时间节点，来看看二手房卖家降价是个例，还是昆明二手房市场普遍现象？
不为租，不为买，【市场观察】我们就看看。
《市场观察》栏目往期回顾：
我们综合了二手房交易网站的小区关注度排行，在主城五区中各选取了20个样本，通过对比这100个小区当前二手房挂牌均价和半年前（今年5月份）均价，来判断房价涨跌幅。
几点需要提前说明：
①小区月挂牌均价和当月的挂牌量、房主预期、装修程度有很大关系。
②挂牌量较少的小区，单套房源的权重较大，房价涨跌幅也会更加明显。
③挂牌均价不代表成交均价，在实际交易过程中，会因为买家付款条件好、卖家成交意愿强烈等因素，导致成交价较低。
④挂牌价涨跌幅更多的反映了卖家基于带看量和小区内其他房源的实际成交情况，做出房价预期的调整。
⑤选取的小区均是二手房交易网站比较热门的小区，部分老旧小区没有纳入统计范围，从实际看下来，也存在一定跌幅。
接下来看图：
整体上看，最近半年，在我们选取的100个样本小区中，绝大部分小区房价都出现下跌。仅8个小区房价有所上涨。
挂牌均价涨跌幅基本在10%以内，个别小区涨跌幅超过10%。单价上看着变化不算很大，但是算到总价上，就是一笔不小的数目。以万科魅力之城为例，今年5月份均价为12896元/㎡，11月均价为12194元/㎡，跌幅为5.44%，90㎡的户型，差价达6.3万。
理论上看，这套90㎡的房子半年内未售出，就需要降价6万，才算是目前该小区比较合理的定价。
从最近一套的真实成交情况来看，万科魅力之城90㎡的房源，成交均价约11650元/㎡，成交周期将近一年，9次调价背后，是房主不断被消磨的卖房信心。
从区域上看，五华区选取的20个小区，房价均出现下跌，但跌幅在10%以内；西山区涨跌幅比较明显，既有涨幅达10.68%的中天融域，也有跌幅达15%的云投尚苑；盘龙区和官渡区各有一个小区房价上涨，产品类型偏改善；呈贡区有四个小区房价微涨，和原本挂牌价不高也有一定关系。
各有涨跌，不存在哪个区域行情特别好的情况。这也导致整个昆明市场存在“二手房不好卖”的共识。
顺便回答了文章开头提出的问题，看来降价销售并非个例，部分着急出手的卖家更趋向忍痛“割肉”。
如果说下跌是整体趋势，那么上涨的小区又是凭借什么走出独立行情的呢？具体来看一下。
以涨幅最高的中天融域为例，会发现数据并不能反应全貌，房价涨跌还是有一定的偶然性。
（ 绿线为近一年中天融域房价走势，蓝线为大商汇区域房价走势 图源：安居客）
中天融域之前因为不动产权证迟迟未下发的问题，房价水平低于区域内周边小区。随着部分房源拿证满两年，交易税费减少，房价迎来一定的上涨空间。
作为一个次新小区，无论是位置还是产品来看，都不至于像去年年底那样，和区域内均价有5348元/㎡的差距。目前来看，中天融域比大商汇整体均价低2522元/㎡，算是房价逐步回正的正常表现。
另外一个偶然性在于小区不同类型产品之间，差价较大。普通房源单价在1w~1.2w之间，但是一楼带花园的房源，单价则要到1.3w~1.5w。
以上图中该小区三套房源为例，第2套房源是小区内普通小高层，由于房东急售，单价约1w。第1套和第3套房源均带花园，但是花园面积有差异，体现在房价上，当然是赠送花园面积更大的单价更高，哪怕是房主三次降价后，依然拉高了小区挂牌均价。
所以，相较于纯刚需或者纯改善的小区，两种产品都覆盖的小区，二手房房价涨跌会更加明显。
涨幅达到8.53%的鑫益龙江雅苑同样佐证了上述结论，该小区有洋房、电梯房两类产品，单价相差在3000~10000元/㎡的房源都有。
在100个小区的表格中，也有部分小区产品存在高低配的情况，为什么没有都出现房价上涨的情况呢？
一方面，可能是部分小区11月改善产品的挂牌量要低于5月，导致对整体均价的拉升不明显；另一方面，二手房交易平台会把同一小区差异较大的产品类型做区分统计。
比如翡翠湾，除了高层还有别墅，表格中统计的是挂牌量更大的高层产品，和整体市场面一致，跌幅为1.84%。
而其别墅产品，由于产品的地段和稀缺性，保值性更高，近半年房价甚至上涨了10.3%，目前别墅二手房挂牌均价为58309元/㎡。
同一小区，不同产品走出了相反的行情。
回到文章开头提到的滨江俊园，假设该房主在今年2月份的时候报价260万，经过3个月带看后无成交迹象，该房东在今年5月将报价降到251万，那么按照该小区2.46%的跌幅，目前比较合理的挂牌价是245万。
考虑到挂牌价和成交价之间一定的议价空间，以及业主可能急需资金的情况，最终成交价大概在235万-240万之间。
所以业主降到220万，确实是一套低于市场价的房源。但是，现实情况是：降价的房主越来越多，而买家似乎还在等待一个捡漏的机会。
（滨江俊园另一套131㎡的房源在今年7月就从251万调到了220万，但截至11月底还未交易成功，不知道之后房主是死守底线，还是会再降一降？）
表中未纳入统计的一些老小区，整体均价也有一定跌幅。比如白马小区澄碧里近半年挂牌均价跌幅为6.84%，而更老的靖国新村房源大多在小区周边的小中介门店手中，缺乏线上平台的数据，实际跑下来也存在老破小房源一口气降10w的情况。
面对二手房不好卖的情况，房主一般只有“降价”一条路。
很多网友也反复提到：“没有不好卖的房子，只有不好卖的价格”。
降价有用吗？事实证明，降价确实有用。尤其和不断出“特价房”的新房市场相比，二手房的降价似乎少了些套路，多了点真诚。
一直以来，昆明新房市场都比二手房市场活跃。即使有房企频繁暴雷的风险，从数据上看，去年8月到今年1月，新房销售套数也要远高于二手房。
转折点出现在今年2月，春节假期叠加开年第一个月的因素，新房和二手房销售的回暖明显要慢半拍。
和去年相比，昆明主城新房销售下滑明显，而二手房销售套数出现上升。房价下行、交付风险、疫情造成的收入不稳定，多重因素对昆明新房销售造成影响。
虽然3月份，二手房销售套数短暂地超过了新房，但从今年6月份开始，二手房销售套数超过新房的情况，已经持续了5个月。
从销量差距不断拉大的趋势来看，如果新房没有明显冲量的项目，二手房销量还会持续领先。
某种程度上说，新房的不景气，治好了昆明人的“新房癌”。
最后回到老问题上，二手房价格有所下跌的小区，卖家和买家要等等吗？
卖家若有多余房产，需要衡量租金收益+自身经济情况，着急降价卖出并非唯一选择。关键在于要整合自身多套房产，置换为更优质的房子（新、二手都可）。
对于买家来说，不要单纯因为价格而入手，要考虑现阶段需求和未来出手难易程度。另外还可以综合对比最近降价幅度较大的新房市场。
关于卖与不卖、买与不买，大家都有什么看法呢？欢迎评论区留言互动。
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